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2025 年 5 月全台預售屋市場 快析
市場買氣：小幅月增、年衰仍深
房仲統計顯示，5 月全台住宅（含預售、新成屋、中古屋）成交量較 4 月回溫 5.8 %～10 %，但僅為去年同月的一半，年減逾 4 成，反映信貸緊縮下的低基期反彈而非景氣翻揚。
數字會說話：截至 3 月，預售屋單月實價揭露量已連 3 月低於 5 千件，5 月雖工作天數較多、部分案場讓利，但公開揭露量仍待 6 月上旬官方資料確認，預料不致大幅突破。
供給狀況：520 檔期推案縮水
北台灣 520 檔預估推案額 1 ,926 億元，年減 27.2 %，台北市過半行政區「零推案」，建商策略明顯轉為保守。
同期北台待售建案數升至 1 ,271 案，創 3 年半新高，去化壓力上揚。
市場價格：高檔僵固、低價破口浮現
六都 Q1 預售均價僅台北小跌 5.4 %，新北季漲逾 1 成；顯示高價都會仍具撐盤力。
「最便宜預售屋」截至 5 月底：台北北投 80.7 萬／坪、新北淡水 36 萬／坪、桃園新屋 24.3 萬／坪—雖標示最低價，但相較去年仍各漲約 2 %-4 %。
中南部議價空間擴大：台中 1-4 月預售成交僅 1,707 筆，年減 83 %，案場暗中讓利 8 %-15 % 已屬常態。
熱區與冷區
熱區：Q1 交易冠軍為新北中和（638 戶），單一捷運聯開案就占 491 筆；桃園仍包辦前十熱銷區中的六席，首購客撐盤。([鉅亨網][9])
冷區：高漲區如竹北、淡海、新莊副都心等出現轉售潮，讓價 8 %-15 %；台中水湳、新北 A7 同樣量縮價鬆，買方心態由「不買會更貴」轉為「停看聽」。
政策面：信用管制＋寬限期收束持續發酵
央行第七波選擇性信用管制（2024-09-19）已實施逾 200 天：首購可貸 8 成仍享寬限期；有房族第二戶僅 5 成且無寬限期，市場資金面持續受限。
央行 5 月澄清「短期內不鬆綁信用管制」，法人與自然人同受約束，短期資金仍偏緊。
風險觀察：交屋潮與融資缺口
未來 5 年預售交屋量龐大，若貸款成數與合約預期落差擴大，買方資金可能斷鏈，增加爛尾與金融風險。
編輯觀點
1. 量先價行，五月反彈屬技術性回升
成交量雖月增，但在信用管制未解、利率高檔的環境下，年減 4 成的規模仍顯示市場處於「冷卻帶」。若 6-7 月官方揭露量仍無法站回 5 千件，預售市場將連續半年度處於冰點。
2. 推案緊縮＋讓利促銷，價格進入「區域分化」
建商不降售價多以家電、低自備等暗折形式讓利，高價蛋黃區撐盤，外圍重劃區議價空間已顯；首購族可鎖定桃園、台中北屯捷運沿線、台南永康等低總價案場。
3. 短期策略
自住買方：利用建商讓利窗口，留意貸款成數與交屋時點，預留至少 10 %-15 % 自備款緩衝。
投資買方：避免高槓桿進場，警惕交屋潮套牢風險，慎選租賃需求穩定區域。
建商／代銷：控制推案節奏，強化產品差異化（小坪數、智能節能），並提前與金融機構協商整批貸款額度。
在「量縮價撐」的結構下，2025 年 5 月的預售市場仍屬盤整期。若央行 6 月理監事會維持現行限貸，第三季市場恐續走量縮；惟宏觀面（GDP 年增 3.1 %、股市高檔）仍提供一定支撐。建議讀者「先看量、再談價」，靜待下半年政策與資金訊號再決定出手節奏。
